Superficie « Carrez » : quid des loggias closes et habitables ?

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Lors de la vente d’un appartement, sa surface a été calculée en incluant deux loggias. Les acheteurs procèdent à un second mesurage et contestent l’intégration des loggias dans la surface « Carrez » au motif qu’elles ont chacune une superficie inférieure à 8 m². Ils assignent les vendeurs en diminution du prix.

La cour d’appel rejette leur demande au motif qu’à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables. Elles doivent dès lors être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

La Cour de cassation confirme cette décision.

Ainsi, deux loggias closes et habitables doivent être prises en compte dans la superficie « Carrez » même si leur superficie est inférieure à 8 m².

Arrêt n° 13-26035 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 28 janvier 2015 :http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000030174832&fastReqId=843017232&fastPos=17

NB : En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, l’avant-contrat (compromis ou promesse unilatérale) doit mentionner la superficie de la partie privative, dite superficie « Carrez ».

La superficie à retenir prend en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni des lots d’une superficie inférieure à 8 m².

La référence aux locaux clos et couverts conduit, en principe, à exclure du mesurage les balcons, loggias et terrasses, qui ne répondent pas à ces critères.

Ainsi sont exclues du mesurage des loggias couvertes mais non closes formant un balcon sur l’extérieur d’un appartement (arrêt n° 03-02329 de la cour d’appel de Paris du 25 mars 2004).

Toutefois, il convient de prendre en considération la situation matérielle du bien telle qu’elle se présente lors de la vente (arrêt n° 12-21 918 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 octobre). Lorsque la loggia a été matériellement fermée, qu’elle est close et couverte comme dans l’arrêt susvisé, sa surface doit être prise en compte.

L’appréciation de la surface « Loi Carrez » étant particulièrement subtile, le recours systématique à un diagnostiqueur professionnel est fortement conseillé afin d’éviter tout risque de voir votre responsabilité engagée.

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